近日，據業主爆料，上海靜安區內環內的新盤寧嘉馨苑存在“裝標品質問題”，“設計不合理”等情況。據透露，該盤認購均價12.88萬/平，物業費高達12元/平/月。該盤預計在2024年6月交付，今年7月底8月初安排預看房。眼看交房在即，當前的施工質量顯然不能讓業主滿意。
公開資料顯示，寧嘉馨苑于2022年8月15日開盤，142套房源共吸引292組客戶認購，認購率206%。雖然尚未觸發積分，不過開盤當天實現清盤。
(資料圖片僅供參考)
寧嘉馨苑地處新靜安核心地段，項目靠近蘇州河沿線，不遠處就是大悅城商圈，該盤距離人民廣場的直線距離僅約1.2公里，可以說項目坐擁最燙金的地段。
盡管地理位置優越，但社區體量僅有區區5065.7平方米，體量比較小。按照規劃，社區規劃有1幢25層住宅樓，為3梯6戶格局，樓棟有3個單元門帶連廊，實際使用為1梯2戶。
社區另有1幢8-9層保障+自持住宅樓，2層地下車庫。項目容積率也高達3.42，產品段以中小戶型為主，中小套型占比達到8成，主力戶型分別為85邊套及中間套，100平東西邊套及少量120-150平大戶型。總體來看，該盤在定位上更傾向于市中心黃金地段的高端剛改產品。
據早前的新聞報道，寧嘉馨苑在去年認購期間售樓處一度相當隱蔽，其在大寧音樂廣場開設了臨時展廳，現場有沙盤模型，沒有樣板間展示。
有知情業主透露，開發商其實搭建了樣板房，但沒有對外開放。此外，項目的公區裝修及效果、景觀方案和電梯品牌也沒有展示，開盤流程也是在手機上操作，購房人對于項目的具體情況也是一知半解，整個買房過程猶如“開盲盒”。
據業主提供的資料獲悉，樓盤主要存在以下幾方面問題：
公區，地庫做工較為敷衍，外立面的鋁板幕墻，存在凹陷。地庫地面為水泥地，非環氧地坪，而車道區域未安裝吊頂。
高昂的采購合同與材料名不符實，業主提供的資料顯示，寧嘉馨苑單平方設計費高達313元/平，市場價設計費普遍在30～40元/平，遠高于市場價。而高價設計費卻沒有換來預期的設計。
整個項目背后的總包單位八潤建筑并無商品房開發經驗，僅有總承包二級，精裝修二級資質資質。僅僅可以承接100m，4萬方以下的民用建筑，而寧嘉馨苑高度84米，總面積2w6平方米正符合條件。該總包過往開發中不乏靜安區機要項目：監獄，軍用倉庫等，被廣大業主質疑為常年合作的“關系”單位。
還有購房人大量反映，85平戶型次臥窗戶被墻面遮擋，沒有自然采光，其中5、7單元85平房屋東西兩側的次臥是正面100%遮擋。
而在沙盤模型中，的確有這堵墻的存在，或許是當時購房者并未關注到這一細節，對此也未有所疑義。
在業主的指引下，我們來到現場看到，受影響的戶型分布在下圖紅色框線處。雖說北臥室本身并沒有陽光直射，但被圍墻堵住的窗戶，一定程度上會影響通風和視野。
另外，工地當前已經封鎖，從現場得知，工地及樣板間均不對外開放，業主也不例外，因此當前還無法獲悉最新的施工進度。
更讓業主大跌眼鏡的是，該盤采用的是市場小眾電梯品牌：愛登堡電梯。業主們認為，電梯中標采購價格偏離市場行價。
此次提供的6臺（3高層+3低層）愛登堡電梯總價為212萬 。其中高層電梯均價50萬/臺，低層電梯20萬/臺。
尚且不論愛登堡電梯的品質如何，不過在很多業主的認知中，愛登堡電梯并不屬于一二線的品牌，品牌認知度較低。
除此以外，訴請書中的招投標結果顯示，寧嘉馨苑精裝修工程單價高達5592元/平，算準豪裝標準，然而流傳出的樣板間裝修呈現效果與很多人期望中的大相徑庭。
業主代表認為，寧嘉馨苑對于公區裝標及效果，景觀方案，電梯品牌此前并未公示，項目在認籌時公示內容很少，存在隱瞞的情況。
不僅如此，購房者認為寧嘉馨苑還存在交付實際與宣傳不符的情況。在此前公示的沙盤上，做了地庫入口的頂棚設計，然而在實際施工過程中，還尚未看到相關施工，而大門的門框也和此前沙盤上涉及的存在出入。由于施工還在進行中，后期開發商是否會加裝頂棚、改善門框目前還不得而知。
據調查，寧嘉馨苑的開發商是由上海本地國企大寧資產操盤運營，其在2019年以底價9.53億元競得靜安區天目社區C07-0102單元20B-01地塊，樓板價為55001元/平。從拿地價格再到12.88萬/平的認購價格，期間的盈利空間還算比較可觀。
業主代表表示：“我們的合同中沒有寫任何公區的產品裝標型號，或對公共景觀區域做一些描述性的表達，沙盤中對景觀的描寫是我們唯二能看到的信息。但現在沙盤中的公共環境和實物很多對不上，如頂棚消失，風雨連廊消失，大門門框減配等。其余看不到的東西例如地庫金剛砂地坪，電梯品牌也是同類型小區根本不采用的，大寧方面說銷售展示不代表實物，這是讓業主無法接受的。”
詢問了法律人士后得知，根據最高人民法院的規定，廣告宣傳資料，凡是沒有寫進合同的，開發商變更，都不算違約。其實近年來，開發商宣傳資料與兌現內容不符的現象很普遍。
中消協曾表示，為吸引消費者簽約購買，開發商精心制作銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料，而在宣傳過程中，開發商對商品房及其附屬設施作出的說明和允諾，對購房者的決策影響重大。開發商宣傳材料上的免責聲明，“一切以合同為準”，這類規定規避了開發商所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平。
最新消息得知，在面對業主的集體訴求后，上海寧嘉房地產開發有限公司在6月初出具了業主回復函，并表示寧嘉馨苑仍處于施工階段，未達到交付標準和要求，在預驗房前尚有很多工作要做，并非房屋實際交付結果。此外，房屋的設計、施工、監理等單位，均是根據招標法及相關公開招投標流程的公示結果所選出，符合法律法規要求。
從業主代表提供的協調會回復中可以看出，開發商對于部分問題的答復僅表示圖紙過審，設計符合規范。有業主認為，這樣的回復實在太敷衍。
樓市在經歷波動期后，越來越多開發商出現交付危機，品質“縮水”現象更是屢見不鮮。作為國有企業，更應承擔好社會責任，建設好項目，服務好客戶。
公開資料顯示，大寧資產在去年第二批土拍中，以74900萬元底價競得靜安區天目社區另一幅C070102單元07-03地塊。前期產品“口碑受挫”，后續產品能否在市場上熱銷或將成為未知數。
來源：易眼看房
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