過去大半年以來，上海新房市場(chǎng)分化依舊，有盤期期觸發(fā)積分，開盤“日光”，有盤卻認(rèn)籌慘淡，陷入滯銷窘境。即便是同一個(gè)板塊，不同的項(xiàng)目，市場(chǎng)反響也會(huì)迥異。
(相關(guān)資料圖)
比如松江泗涇板塊，中國(guó)鐵建星樾云棲開盤2個(gè)月快速去化已近9成，而取證近一年的泗涇綠中海卻交出了一份不怎么出彩的成績(jī)單。
去年3月，泗涇綠中海官微曾發(fā)布公告，稱因認(rèn)購(gòu)登記期間（2022.3.4-3.10），意向認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量少于此次準(zhǔn)售房源，經(jīng)申請(qǐng)獲批，取消公證搖號(hào)排序，并申請(qǐng)撤回原定3月28日的開盤搖號(hào)公證活動(dòng)。
網(wǎng)上房地產(chǎn)公開信息顯示，泗涇綠中海實(shí)際是2022開年第一批次取證項(xiàng)目，首批453套住宅，因疫情延遲到6月開盤，截至今年2月16日僅成交58套，即開盤8個(gè)多月，去化率僅12.8%。也讓該項(xiàng)目成為2022上海十大滯銷盤之一，認(rèn)購(gòu)率幾乎墊底。
要知道，該項(xiàng)目可售住宅合計(jì)1249套。想要順利清盤，按照這樣的去化節(jié)奏，顯然還有一段很長(zhǎng)的路要走。
是上海樓市很冷嗎？還是泗涇板塊不行？其實(shí)，市場(chǎng)整體熱度大家都有所感受，而且泗涇板塊的房子其實(shí)一點(diǎn)都不難賣，甚至可以說是近些年松江賣得最好的板塊之一。
2021年初，9號(hào)公館二期推出296套房共收到1465組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)495%；緊隨其后的泗水和鳴，推出128套收官房源，174組認(rèn)購(gòu)，拿下了泗涇最高的68分入圍分。
2022年入市的同濟(jì)晶萃，兩次推盤均觸發(fā)了積分，入圍分?jǐn)?shù)線分別為58、47.76分。
反觀泗涇綠中海項(xiàng)目，雖然住宅早已結(jié)構(gòu)封頂，均價(jià)4.4萬/平方米也低于同區(qū)域的其他新盤，且售樓處聲稱“買房就送精裝修”，但依然無人問津。
正如搜狐網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)所說，“住泗涇，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)常路過，看到就頭疼，更不要說住里面了，3萬左右的話窮的可以考慮，4.4萬買這個(gè)，二手都賣不到這個(gè)價(jià)格要砸手里，誰買誰后悔，不信五年十年后走著瞧。”
既然整體市場(chǎng)沒有明顯降溫，板塊內(nèi)其他新盤入市非常搶手，為什么泗涇綠中海首秀遇冷暗淡收?qǐng)觯@個(gè)項(xiàng)目到底哪些方面不盡如人意呢？
距離9號(hào)線泗涇站約3公里
泗涇綠中海項(xiàng)目，位于泗涇鎮(zhèn)滬松公路2518弄，這里靠近泗涇東部邊緣，遠(yuǎn)離交通便捷、生活配套豐富的泗涇中心區(qū)域。
交通出行方面，泗涇綠中海距離9號(hào)線泗涇站約3公里，這個(gè)距離只能依靠自駕、騎車或公交車換乘短駁，而且如果依賴9號(hào)線通勤，早高峰進(jìn)站限流是個(gè)不可回避的問題。
項(xiàng)目東側(cè)就是滬松公路，開車去松江新城、九亭、七寶等方向較為方便，但早晚高峰時(shí)間非常擁堵。好在滬松公路快速路（虹橋樞紐-松江樞紐聯(lián)絡(luò)線）已經(jīng)規(guī)劃出爐，未來通車后自駕路況會(huì)有所改善。
生活配套方面，泗涇綠中海馬路對(duì)面正是泗涇五金城，對(duì)周邊業(yè)主來說，采購(gòu)建材裝修布置新居會(huì)很方便。項(xiàng)目與泗涇吉買盛、晶尚坊距離都在1.3公里之外，距離三湘商業(yè)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)約3公里，日常購(gòu)物消費(fèi)便利度并不高。
塔樓結(jié)構(gòu)3梯6戶，犧牲居住舒適度
但凡去過泗涇五金城或路過滬松公路古浪路附近，總會(huì)看到這樣帶著尖頂斜坡形狀的超高層建筑，在周邊一眾小高層或多層小區(qū)中，顯得尤其突兀。
與上海市面上常見的板樓結(jié)構(gòu)不同，泗涇綠中海采用的正是幾乎已被上海住宅市場(chǎng)淘汰的塔樓結(jié)構(gòu)，居住密度更大，這是一種對(duì)土地資源利用最大化的設(shè)計(jì)方式，以犧牲業(yè)主居住舒適度為代價(jià)，建造銷售更多的房子換取利潤(rùn)最大化。
7幢超高層住宅已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，南北棟距小，建筑密度大。在實(shí)體樣板房中看到，電梯間過道狹窄黑暗，戶型朝向東南西北都有，多數(shù)樓層室內(nèi)的采光通風(fēng)及視野受限。而這正是這種塔樓建筑不可避免的硬傷。
主推約87-133平方米，戶型奇特
規(guī)劃顯示，泗涇綠中海占地面積約4.7萬平方米，容積率2.5，總建面約15.9萬平方米，規(guī)劃由9棟16-30層高層及超高層住宅組成，合計(jì)1249戶。
一期取證推出的是東南側(cè)的27#、32#、33#三棟超高層住宅，總高分別為30層、24層。標(biāo)準(zhǔn)層為3梯6戶布局，東西兩側(cè)各3戶，南北兩端為大面積的124、133平方米3房，中間兩側(cè)為小面積的87、89平方米2房。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看到，27號(hào)樓和33號(hào)樓基本無人問津，目前已成交的房源主要集中在最東南角的32號(hào)樓01、03、05室。
因?yàn)槭撬墙Y(jié)構(gòu)，泗涇綠中海呈現(xiàn)的戶型格局，動(dòng)線不合理，動(dòng)靜分區(qū)混亂，采光通風(fēng)差，暗間多，陽臺(tái)小是通病，其實(shí)與市場(chǎng)熱銷戶型大相徑庭。
先看小面積的2房戶型，在整個(gè)樓層的中間，B戶型87平方米和C戶型89平方米，戶型格局基本一樣，都只能是各朝東或朝西開窗。客廳位于中間，因?yàn)椴晒饷嬗袕N房和陽臺(tái)阻隔，采光通風(fēng)受限；共用一個(gè)衛(wèi)生間，而且還是暗衛(wèi)。
再看大面積戶型，124、133平方米都只做成3房2廳2衛(wèi)，但這個(gè)面積段很多項(xiàng)目可以做成4房。
朝北的D戶型124平方米，南側(cè)入戶，進(jìn)門玄關(guān)處首先是一個(gè)沒有窗戶的衛(wèi)生間；小房間朝北開窗，外接一個(gè)設(shè)備陽臺(tái)，采光欠佳；主臥套房帶獨(dú)立衛(wèi)浴和南向飄窗。
朝南的A戶型133平方米，北側(cè)入戶，進(jìn)門旁邊設(shè)有一個(gè)衛(wèi)生間，沒有窗戶，是個(gè)暗衛(wèi)；客廳很大，但陽臺(tái)很小，比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)；陽臺(tái)旁邊還強(qiáng)行分割了一個(gè)小房間，看戶型圖是承重墻并不能打通。
當(dāng)然，戶型產(chǎn)品方面并不是一無是處，開發(fā)商在裝修標(biāo)準(zhǔn)上還是舍得投入。比如配有中央空調(diào)、地暖，地板是書香門第，廚房裝有櫻花廚具，GE通用凈水，衛(wèi)生間是和成衛(wèi)浴，墻壁貼的是納帕皮彩，連防盜門號(hào)稱價(jià)值3萬元。（裝標(biāo)僅供參考，以合同約定為準(zhǔn)）
泗涇綠中海開發(fā)商背后的企業(yè)是臺(tái)灣寶路集團(tuán)，早些年在青浦徐涇、趙巷、昆山開發(fā)過綠中海項(xiàng)目，泗涇綠中海正是其“綠中海”項(xiàng)目系列之一。但項(xiàng)目去化艱難，也讓其在上海的房地產(chǎn)開發(fā)生意犯了難。
通過天眼查了解到，泗涇綠中海開發(fā)商上海大得同置業(yè)有限公司，成立于2002年12月30日。近年來，該企業(yè)有過多次法律訴訟，案由多為建設(shè)工程施工合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛、股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛等。另外，該企業(yè)2021年在開發(fā)建設(shè)泗涇綠中海項(xiàng)目過程中實(shí)施了未取得污水排入排水管網(wǎng)許可證向城鎮(zhèn)排水設(shè)施排放污水的行為，被松江稅務(wù)局罰款35萬元。
另外還要提醒的是，項(xiàng)目雖然已在2021年6月底竣工，看著是準(zhǔn)現(xiàn)房，但售樓處稱交付時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)在2024年。
項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期間意向購(gòu)房者過少，而且續(xù)銷階段銷售緩慢，正說明購(gòu)房群眾的眼睛是雪亮的。尤其是在房票珍貴的上海，出手必須慎之又慎，避免踩坑。
在當(dāng)下上海這種市場(chǎng)環(huán)境下，泗涇綠中海所呈現(xiàn)的產(chǎn)品，與市面上其他多數(shù)項(xiàng)目相比，太缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和說服力，與購(gòu)房者普遍追求的改善居住品質(zhì)、讓財(cái)富保值增值的需求和認(rèn)知背道而馳，購(gòu)房者不愿買單再正常不過。
