上海持續(xù)推進營商環(huán)境建設，不斷優(yōu)化行動方案，無異于初春暖陽，提振了市場信心。正是在這種氛圍中，記者花了前后一個月陸續(xù)陪著企業(yè)主“看房”，與企業(yè)一起經(jīng)歷尋找合適辦公場所的過程。微觀層面的一件“小事”，成為從各個視角觀察城市經(jīng)濟狀況的一面面鏡子——企業(yè)尋求發(fā)展的信念，樓宇盤活空間的探索，地區(qū)管理方張弛有道的智慧，細細描摹或可品咂出諸多滋味。
(資料圖)
找房子
陪企業(yè)主“看房”，于記者而言是一種有意思的經(jīng)歷，前后一個月的走訪，對市中心幾個區(qū)域的商務樓出租價格有了幾分了解。
44歲的大劉正處在事業(yè)黃金期，他開創(chuàng)的文化創(chuàng)意公司也正在走上坡路。緊湊的30來人團隊在疫情期間倒是業(yè)務不斷，線上訂單更是井噴，屬于典型的“潛力型”小企業(yè)。
“公司業(yè)務盡在掌握”的大劉，春節(jié)前得知一個意外的消息，他所在的商務樓物業(yè)公司向租戶們發(fā)出通知，樓宇要進行更新改造，所有租客合同到期后都要遷出樓宇。這意味著，他今年5月底就要搬離駐扎了近十年、性價比很高的商務樓，遷去別處辦公。
關系甚好的物業(yè)經(jīng)理向他交底：“我們這棟國企老樓，其實早就想升級了，但考慮到疫情期間企業(yè)經(jīng)營普遍不易，我們也不想清退老租客，3年里提供了差不多9個月免租期。這回是下定決心改造了，謀劃今后十年的發(fā)展。”
“兩眼一抹黑。”大劉告訴記者，他對商務樓租賃的市場行情一無所知，只能茫然地開始看房、找房。他說，企業(yè)也有“土地情結”，從普陀區(qū)長壽地區(qū)起步的他不想搬離這個區(qū)域，于是這次還是從長壽路周邊找起。
得知同一家物業(yè)公司旗下還有一棟“兄弟樓宇”，位于3公里范圍內(nèi)的臨近商務區(qū)，大劉趕忙聯(lián)系看房。該樓宇的租價不足3元/天/平方米，屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)價廉物美的品質樓宇。物業(yè)人員推薦了上一家企業(yè)剛騰出的辦公室，雖然面積小于大劉以前的辦公室，但物業(yè)人員給出靈活解決方案：低價將物業(yè)公司自用的倉庫租借給他們堆放雜物，且由于兩個樓宇同屬一家物業(yè)公司管轄，因而搬遷時間也可以協(xié)商銜接，不用承擔提前退租的違約責任，還可以折算已經(jīng)支付的房租。這讓大劉頓時覺得心里有了底。
看了幾處房，大劉感受到商務樓租賃市場的“溫情”，遇到的樓宇物業(yè)很為企業(yè)著想，提供租期較短、付款方式較有利于企業(yè)的合同，有的放寬裝修期變相給出租金優(yōu)惠，也會主動為企業(yè)提供車位、倉庫、休閑空間等配套設施。
但他想換個思路。公司年輕人多，且從事的都是創(chuàng)意設計類工作，員工們普遍喜歡寬敞松弛的辦公環(huán)境。何不去藝術園區(qū)看看呢？大劉了解到，長壽地區(qū)有許多老廠房改造的藝術園區(qū)，如頗有名氣的M50創(chuàng)意園、E倉和景源時尚產(chǎn)業(yè)園等。
花了兩個下午，大劉看遍了蘇州河畔的幾家園區(qū)。這些熱門園區(qū)出租率較高、換手率較高，租價在4—6元/天/平方米，經(jīng)常是看過的房子沒幾天就被租掉了。
M50創(chuàng)意園的辦公樓前身是紡織行業(yè)的老廠房，普遍層高很高，企業(yè)可以對空間進行許多創(chuàng)意利用，也可以從周邊企業(yè)的裝修風格中獲得啟發(fā)，而園區(qū)里的咖啡館、畫廊很多，適合年輕員工們兜兜逛逛。鬧中取靜的E倉最讓大劉心動，汽車零配件倉庫經(jīng)過改建，加入了許多鋼質通道和落地玻璃窗元素，使整個園區(qū)明亮通透。一家剛剛搬遷的文創(chuàng)企業(yè)對空間進行了Loft（有內(nèi)墻隔斷樓層的高挑開敞空間）式分割。物業(yè)人員說，如果租客喜歡這種風格，他可以與上一家企業(yè)協(xié)商，將一些物件免費留下。而景源時尚產(chǎn)業(yè)園由10來幢優(yōu)秀歷史保護建筑和幾幢多層商務樓組成，不少入駐企業(yè)租下整個小樓獨棟辦公，這讓大劉有些羨慕，他感嘆道：“目前還沒能力入駐這里，但不知不覺連未來的目標都選定了。”
躊躇之際，所在樓宇的物業(yè)經(jīng)理突然說：“其實也可以走遠一些看看。”這和大劉漸漸清晰的想法不謀而合。也許靜安、黃浦、徐匯等老牌高檔商務區(qū)，也沒那么高不可攀呢？在靜安區(qū)西康路、北京西路有一個央企旗下的“小而美”園區(qū)，價格沒有比大劉原先看過的園區(qū)高出很多，且鄰居中有不少知名跨國公司，大劉覺得，優(yōu)質地段和優(yōu)質鄰居，對員工來說本身就是一種激勵。而徐家匯地區(qū)某知名園區(qū)運營品牌旗下的創(chuàng)意園區(qū)，價格雖超出預期，卻可選擇定制裝修服務，物業(yè)服務態(tài)度也頗溫馨，更重要的是，這里有種欣欣向榮的活躍氛圍。
翻看日歷，距離商務樓租賃到期還有近2個月。大劉反而不急著決斷：“市場對我們小企業(yè)很友好，我可以慢慢給企業(yè)找個‘家’。”
“找朋友”
發(fā)生在樓宇里的企業(yè)故事，也是感知經(jīng)濟發(fā)展“冷暖”的一個側面。
2022年的疫情讓諸多企業(yè)陷入困境，但新的一頁已然翻開，每個企業(yè)都在以自己的方式生存、突破和蛻變。
隨著線上業(yè)務的增加，一家民營文旅集團最近成立了新媒體部，新的團隊辦公室準備放在創(chuàng)享塔。企業(yè)創(chuàng)始人告訴記者，新團隊成員幾乎都是“95后”，普遍喜歡時尚潮流的辦公氛圍，且部門屬于輕資產(chǎn)運營模式，日常采取彈性工作制，比較適合面積緊湊、得房率高、辦公配套服務完善的新型園區(qū)。
借著蘇州河沿岸公共空間貫通這股“東風”，位于葉家宅路的創(chuàng)享塔園區(qū)經(jīng)過整體打造，定位都市青年共享商務社區(qū)。長期以來，園區(qū)的“硬傷”在于建筑面積只有1萬多平方米，分為4棟獨立小樓，由于辦公均以小型空間為主，入駐的小微企業(yè)較多。疫情對小微企業(yè)形成沖擊，也導致園區(qū)長租空間流失比例較大。2022年，創(chuàng)享塔為小微企業(yè)減免了1300多萬元租金，目前園區(qū)1/3為商鋪、2/3為辦公空間，還有部分空置面積。進入新年后的復蘇期，一撥又一撥企業(yè)到園區(qū)看房、詢價，商業(yè)商務氛圍愈來愈濃郁。
來自成都的手游開發(fā)團隊正準備搬進創(chuàng)享塔，“90后”創(chuàng)始人嘟嘟（企業(yè)花名）不禁感嘆，上海的商務服務精致又有情商，營商環(huán)境也很友好。七八名年輕人可以“拎包入駐”這個園區(qū)，會議室、復印件、健身房和提供一日三餐的小飯店，都能在這里一站式解決。嘟嘟的下一步是在上海注冊新公司、發(fā)展新業(yè)務，令她沒想到的是，園區(qū)管理方介紹的當?shù)卣猩滩块T工作人員也是年紀相仿、熱愛手游的女孩，接下去的公司注冊事項和扶持政策申請事務，都會由那個女孩幫辦。嘟嘟的新年愿望一下子更清晰了：要在上海發(fā)展起來，打響品牌。
物理空間的改變確實會影響商業(yè)模式。上海本土一家高新技術企業(yè)去年接到的業(yè)務量有所減少，這意味著他們今年一整年的營收規(guī)模降低，人員工作量也會減少。哈佛大學數(shù)學專業(yè)畢業(yè)的創(chuàng)始人老鄭并不擔心，他一面拓展市場、招聘研發(fā)人員開發(fā)新產(chǎn)品，一面優(yōu)化管理模式并降低成本。而投資人得知企業(yè)的狀況后，主動表示愿意幫他們分擔辦公室租金。如今，兩家企業(yè)共用一處甲級商務樓的一整層樓辦公空間。
意想不到的化學反應發(fā)生了。投資人因為每天近距離接觸這家科技企業(yè)，對團隊正在研發(fā)的虛擬交互新產(chǎn)品進展了如指掌。“局外人”看到了新的商機，移動廣告如果與全息影像技術結合、與互聯(lián)網(wǎng)短視頻平臺合作，不就能拓展出新領域嗎？如果運作得好，還能推進整個行業(yè)的玩法。于是，投資人把投資的其他兩家科技企業(yè)介紹給老鄭，幾位“技術大牛”一拍即合，令人興奮的產(chǎn)品正在醞釀中。
對于老鄭這樣的資深創(chuàng)業(yè)者來說，早已不再害怕小小的挫折和改變，相反每一次改變都會帶來意想不到的機會。“做公司就像玩，就像‘找朋友’，實現(xiàn)新的東西總會帶來新的收獲、打開新的局面。”
“玩得轉”的不止于此：石律師的事務所共有20來名律師，主要為醫(yī)療行業(yè)企業(yè)提供投融資法律服務。去年開始，她退掉了外灘商圈的老牌辦公樓，在陸家嘴黃金地段租用了8個“靈活工位”，商務成本降低了，辦公環(huán)境又提升了，律師們也覺得更自由更愉悅。
有同行不理解，認為一家成規(guī)模的律師事務所怎么連個“穩(wěn)定經(jīng)營場所”也沒有？其實她的賬算得很清楚，律師事務所最重要的資產(chǎn)就是律師的專業(yè)能力和客戶資源，除此以外，體面的辦公樓必不可少。而她旗下的律師都不坐班，不是外出出差，就是在客戶單位，陸家嘴這處由國際品牌物業(yè)運營的豪華商務空間正好能滿足團隊的所有需求。每月近萬元一個的工位盡管價格不菲，但包含了前臺、休息區(qū)和高檔會議室的費用，企業(yè)幾乎不需要承擔額外費用，而律師們到許多大城市出差，都能免費使用這個品牌旗下的多處高端商務空間。
“辦公環(huán)境的背后，是一種商務服務模式。”在全球多個城市擁有分所的石律師覺得，這些年來，單從辦公樓服務這一個維度對比，她覺得上海的服務更精細周到，某種程度上說，這正是一種吸引企業(yè)的軟實力，讓企業(yè)可以無后顧之憂地專注于業(yè)務。
“道”與“術”
企業(yè)所感受到的服務，從樓宇和園區(qū)管理方的視角來看，又是另外一番景象。
石律師所采用的這種辦公模式，業(yè)內(nèi)有個專業(yè)名字：混合辦公。去年11月，仲量聯(lián)行發(fā)布一份未來辦公調研報告顯示，混合辦公這一趨勢正在持續(xù)影響企業(yè)，根據(jù)其針對全球13個市場的1095名企業(yè)不動產(chǎn)決策者的調研，有60%企業(yè)有可能在2025年前實施混合辦公。
所謂混合辦公，就是員工可以自由決定居家辦公或前往辦公室，當然企業(yè)也可以要求員工某幾天必須來公司。混合辦公不僅讓員工擁有選擇時間和地點的自由，還涉及管理體制、協(xié)同辦公方案的制定等一系列變革，需要一種全新的、長期的、整體的運營體系支撐。
在上海，國際眾創(chuàng)空間品牌WeWork正在嘗試這種辦公新方式，其在上海陸家嘴、北外灘、南京西路等商務區(qū)域運營10多處辦公空間，正在為企業(yè)量身打造混合辦公模板。它的做法是，企業(yè)可以選擇一處WeWork社區(qū)作為常駐辦公室，讓員工擁有一個固定辦公點；也可以選擇為員工配置一張“隨心座卡”，在全國近100座城市找到擁有專業(yè)辦公設備的區(qū)域，隨時隨地就近辦公。
WeWork打造的新型辦公模式。來自WeWork官微。
但混合辦公模式也會讓企業(yè)有個顧慮，諸多辦公軟件的興起使許多工作得以在線協(xié)同，但協(xié)作性減少了怎么辦？面對面的開會始終是保證團隊凝聚力的必要措施。對此，WeWork設計了這樣一種工作模式，鼓勵團隊伙伴們約定前往某一個社區(qū)，利用積分兌換會議室和活動場地。這樣一來，白領們可以在需要深思時前往具有隔音功能的電話亭“自閉”，在需要交流時選擇卡座交換信息，在需要頭腦風暴時預定“高腳凳會議室”站著開會，在需要片刻的安寧時站在落地窗前遠眺……
這種新玩法，國企負責人朱麗娟完全看得懂，但她覺得，更重要的是“術”之外的“道”。此話怎講？
“我們的根本生存之道，是堅持一種價值觀和長期愿景。”朱麗娟是上海老牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)天地軟件園的招商負責人，這幾天正帶著團隊仔細研究上海新出臺的“優(yōu)化營商環(huán)境6.0版行動方案”，在她看來，新舉措絕對是機遇，但也意味著更加激烈的競爭。
朱麗娟說，企業(yè)選擇辦公樓看似是個簡單的決策，但背后牽涉的因素很復雜，包括未來的發(fā)展需求、所屬行業(yè)的特點、對宏觀環(huán)境的判斷和對樓宇條件的綜合判斷等。如今各級政府都傾盡資源打造園區(qū)和商務樓宇，極盡所能留住優(yōu)質企業(yè)，全方位比拼綜合實力。而從事招商十來年，她相信最終還是靠專業(yè)服務留人、以綜合優(yōu)勢留人。
宏觀經(jīng)濟趨勢向好，但從園區(qū)服務這個微觀層面來看，壓力依然頗大：這個主打科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)在18年里不斷煥新，旗下有老廠房改成的特色園區(qū)和新興樓宇等，管理面積約30萬平方米。盡管有招商引資和租金業(yè)績KPI（關鍵績效指標），但落到具體的服務方式這個層面，朱麗娟他們是“豁出去”的，不以業(yè)績?yōu)橄龋鞘紫瓤紤]企業(yè)的需求，優(yōu)先為企業(yè)解決困難。
前一陣，一家入駐天地軟件園旗下樓宇的環(huán)保類科技企業(yè)，因業(yè)務發(fā)展迅速而希望擴大辦公面積，請招商服務人員物色新樓宇，工作人員盤了所有資源都找不到合適的房源，于是聯(lián)系了兄弟樓宇，為企業(yè)另謀出路。很快，這家企業(yè)找到了心儀的新辦公樓，離開前還特意與招商團隊道別，連說今后要將產(chǎn)業(yè)鏈上的其他企業(yè)介紹進園區(qū)。讓朱麗娟自豪的是，離開園區(qū)的企業(yè)幾乎都是做大了才搬走的，許多企業(yè)確實會源源不斷地反哺“娘家”。“這種良性互動，持續(xù)了很多年。”她說。
還有一件事。一家剛進駐上海的企業(yè)遇到困難，租下的全新甲級商務樓沒能按時交房，可公司業(yè)務已經(jīng)展開。地方政府協(xié)調天地軟件園救急，園區(qū)第一時間把剛騰出的帶裝修的辦公室借給這家企業(yè)，讓幾十名員工“拎包入駐”半年。租約到期后，雖然企業(yè)按約搬離了園區(qū)，但雙方結下的情誼或許會在未來擦出新的火花。
記者手記
今年，上海商辦市場會更活躍
在這趟采訪中，記者結識了不少國際房地產(chǎn)咨詢企業(yè)和知名會計師事務所的分析師，他們都在上海工作多年，對上海的經(jīng)濟趨勢變化有著敏銳的嗅覺。
他們中的許多人，很樂于與記者分享觀點。專家們給出這樣的判斷：“預計2023年上海核心區(qū)域CBD（中央商務區(qū)）的甲級商務樓不缺買家，會以外資和險資為主力。”“雖然疫情對經(jīng)濟環(huán)境的影響還有滯后效應，但上海的市場韌性很強，將成為國內(nèi)最先復蘇的城市。”“2023年上海商業(yè)地產(chǎn)市場會更活躍，今年將是上海大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預計重回千億規(guī)模。”
這些判斷都指向一個觀點：上海仍然是國內(nèi)最具吸引力的投資目的地之一。坦白說，直到走進這些商務樓和園區(qū)、近距離接觸許多企業(yè)以后，記者才真正認同這些判斷。
再回看剛剛過去的2022年的成績單，可以看出內(nèi)外資頻頻押注上海的手筆——從年初北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司的大東家華貿(mào)集團35.5億元拿下北外灘商辦地塊，到年中鄂爾多斯集團27億元買下靜安蘇河灣板塊商務樓，年末保險巨頭友邦人壽再斥資50億元購入上海外灘地標性商辦項目……上海還是2022年以來超20億元商辦資產(chǎn)交易金額最頻繁的城市，而許多業(yè)內(nèi)人士透露，更多的成交還在路上。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海2022年的辦公/研發(fā)辦公以577.4億元成交總額、75%的成交占比，穩(wěn)居國內(nèi)市場首位；工業(yè)、物流行業(yè)熱度不減，依舊受市場追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。
2023年，上海商辦市場的大宗交易會進一步復蘇。這種預期基于幾個判斷——其一，針對C-REITs（中國房地產(chǎn)投資信托基金）和未來公募REITs上市退出的底層資產(chǎn)，大型購物中心、商務樓和長租公寓等成交將會相對活躍；其二，充足的供應也是商辦市場復蘇的基本前提，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2022年上海甲級商務樓供應環(huán)比上揚，全年共入市辦公建筑規(guī)模81萬平方米，蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應較為活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出；其三，上海發(fā)展“一江一河”的“十四五”規(guī)劃和打造未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的行動方案，也釋放出政策紅利，隨著未來健康、智能、能源、材料等行業(yè)新一輪發(fā)展機遇的到來，寫字樓市場也必將再度活躍。
把脈上海的商務樓市場，業(yè)界專家的普遍觀點是，單從單體樓宇的層面看，上海商務樓的硬件設施與服務意識已達到國際一流水平，但放到所在區(qū)域進行整體評估，“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的打造還需借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗。
“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”從定義上來講，是以產(chǎn)業(yè)為基礎、融入城市生活功能、產(chǎn)業(yè)要素與城市協(xié)同發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。目前全球范圍內(nèi)成功的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，不僅是復合型產(chǎn)業(yè)集群，更是生活導向的“都市區(qū)”。
縱觀世界范圍內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)社區(qū)，比如“歐洲最智慧1平方公里”荷蘭埃因霍溫高科技園區(qū)、“世界頂級知識社區(qū)”英國倫敦國王十字區(qū)等，通常有一些共同特點，如空間更開放、社群更突出、功能更多元、產(chǎn)業(yè)鏈更聚焦等。
這是因為，都市化的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”必然要有高于一般園區(qū)的空間開放性，營造出人人可參與的社區(qū)環(huán)境，進一步激發(fā)產(chǎn)業(yè)人群創(chuàng)新力；同時，“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”是圍繞產(chǎn)業(yè)人群喜好，為他們量身定制工作環(huán)境，吸引人們碰撞交流的場所；此外，其不僅是工作場所，更是生活場所，因此擁有商業(yè)、休閑、教育等生活配套功能；還有一點很重要，“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的科創(chuàng)屬性，使它更注重產(chǎn)業(yè)鏈中最核心部分，形成以創(chuàng)新為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
這讓我想到紐約市總規(guī)劃師Amanda Burden常常被引述的一句話：城市本質上是關于人，人們?nèi)ハ蚝翁帲藗冊诤翁幭嘤觯@些才是讓一個城市成為一個城市的核心。所以在城市中，比建筑更重要的是公共空間……我想，如果把“城市”二字替換成“商務樓”，依然是一種有價值的觀點。
未來已來，我們所要做的，就是全力以赴迎接一個新的春天。
來源：上觀新聞
