來源：大盧侃樓市
土拍雙集中進(jìn)入第二年，不過不少城市在拍地環(huán)節(jié)上“加量”。比如上海進(jìn)行4批次出讓，南京甚至有5批次出讓。這也直接導(dǎo)致上海今年涉宅用地的宗數(shù)和金額超過去年。盡管量不少，但沒有一宗土地流拍，體現(xiàn)上海樓市的消費(fèi)韌性。
【資料圖】
平穩(wěn)開局 土地全部成交
今年4月，上海市規(guī)劃和自然資源局披露全年土地供應(yīng)計(jì)劃，其中，商品住房用地522-592公頃。經(jīng)過4批次集中交易，順利完成今年計(jì)劃。從土拍節(jié)奏來看，前3批每一批成交的土地宗數(shù)都在30幅以上，總量相對(duì)平衡，最后一批土拍數(shù)量只有6宗，下墜幅度較大。
從交易情況來看，最大特點(diǎn)有幾個(gè)：
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土地供應(yīng)集中在外圍
上海發(fā)展重點(diǎn)聚焦在五大新城，因此，土地投放有意增加這些區(qū)域的比重。臨港是五大新城中最搶眼的地方，總交易量比其他幾個(gè)地方都高。
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國企、央企成為拿地主力
去年這一格局就有苗頭，今年這一現(xiàn)象得到固化。這和國、央企綜合實(shí)力強(qiáng)有一定關(guān)聯(lián)。今年招商蛇口拿了10宗地塊，排名第一，華發(fā)、保利都拿了7宗，并列第二。象嶼拿了6宗地塊，排名第三。上海拿地靠前的看不到民營企業(yè)身影。
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有溢價(jià)地塊少
今年行業(yè)繼續(xù)承受重壓，“保交付”是工作重點(diǎn)，銷售疲軟的情況下拿地更為保守。作為企業(yè)而言更要把有限資金投入利潤更高的地方，因此，一線和強(qiáng)二線又成為避險(xiǎn)之地。當(dāng)然，并不意味市場(chǎng)會(huì)“搶破頭”，一方面和上海土地供應(yīng)充分有關(guān)；另一方面房企拿地也頗為理性，不強(qiáng)求，不會(huì)高價(jià)搶地。因此，今年絕大部分地塊都是底價(jià)成交。
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土地品質(zhì)佳
上海土地之所以能吸引開發(fā)商，今年投放土地品質(zhì)不錯(cuò)也是重要原因。比如長寧很少有土地出讓，今年出讓一幅新涇鎮(zhèn)土地，離開西郊公園不遠(yuǎn)，可以做高品質(zhì)公寓。此外，今年普陀、楊浦、靜安中興社區(qū)等中心區(qū)也有不少地塊推出，稀缺性導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注度高。外圍區(qū)域也投放不少市場(chǎng)關(guān)注度高的地塊，比如徐涇、顧村等等。上海進(jìn)入改善時(shí)代，這些板塊都是改善和首次置業(yè)關(guān)注度相當(dāng)高的地方，不用擔(dān)心銷售壓力。
土拍規(guī)則不斷優(yōu)化 機(jī)會(huì)公平對(duì)小房企友好
上海經(jīng)歷特殊時(shí)期，為提高房企參與度，上海對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)。一方面提供更多拿地可能，實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)公平，另一方面，優(yōu)化參拍規(guī)則，進(jìn)一步體現(xiàn)價(jià)格公證。因此，今年繼續(xù)可以看到類似宸嘉發(fā)展、南昌市政、祥源、如皋合盛等“新面孔”。
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沒有打分，直接競(jìng)價(jià)
上海拍地采用招掛復(fù)合方式進(jìn)行，對(duì)于熱門地塊參與人多，一般要通過“打分”方式先篩選一批分?jǐn)?shù)高的企業(yè)參與。對(duì)于中小房企，尤其是沒有在一線有項(xiàng)目的房企比較吃虧，因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)低，容易被淘汰。今年只要報(bào)名就可以參加，不論地塊多熱門，房企都有機(jī)會(huì)參與。這也導(dǎo)致最后一批土拍，顧村地塊有12家競(jìng)買人參與，也是啟用新規(guī)則以來參與人數(shù)最多一次。
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資金監(jiān)管要求降低
上海土拍資金要求全國最嚴(yán)。首先要求是自有資金，而且是穿透式監(jiān)察。被監(jiān)管的拍地資金往往是起拍價(jià)的1.3倍，即100%起拍價(jià)+10%溢價(jià)上限+20%保證金。比如一幅地塊起拍價(jià)100億，趴在監(jiān)管賬戶的資金要達(dá)到130億。本來房企資金就頗為緊張，一放可能要將近一個(gè)月，拍一次地就算沒有拍中，資金反而被擱置，參與的成本很高。而這一次，從原來最高130%降至110%，保證金抵消在其中。
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隨機(jī)值增多
隨機(jī)值的目的就是防止串通，這次隨機(jī)值又有了新“花樣”。據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于住宅用地集中出讓相關(guān)提問的解答和提示》公告，競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同（無論該報(bào)價(jià)最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)但不大于一次書面最高報(bào)價(jià)的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”。書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值（有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算），未報(bào)價(jià)、無效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。換而言之，如果有3家參拍者，除了3個(gè)報(bào)價(jià)外還會(huì)由機(jī)器自動(dòng)產(chǎn)生另外3個(gè)“隨機(jī)值”。這樣平均價(jià)更難琢磨，杜絕串通拿地的機(jī)會(huì)。
國企央企繼續(xù)領(lǐng)頭 民企參與度將會(huì)提升
上海房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)留給房企足夠利潤空間，也是房企重要利潤來源，上海也是樓市消費(fèi)力最有韌性的城市，因此，上海土地市場(chǎng)肯定還會(huì)保持較高吸引力。基于此，明年土拍依然不會(huì)看到有流拍現(xiàn)象。所有土地均能平穩(wěn)出讓依然是可以確定的結(jié)果。
當(dāng)然，市場(chǎng)分化不可避免。比如20-30億總價(jià)不高，又處于熱點(diǎn)板塊的地塊依然會(huì)受到熱捧，最后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，拼運(yùn)氣才能拿地的現(xiàn)象仍會(huì)發(fā)生。另一方面，隨著年末諸多政策利好，比如不少房企拿到銀行受信，允許增發(fā)等等，資金寬裕后補(bǔ)倉需要。尤其像招商、保利等房企，今年開盤項(xiàng)目多，按此推算，上海土儲(chǔ)并不充裕。因此，這類房企還會(huì)保持較快拿地頻率。當(dāng)然，不少質(zhì)地優(yōu)良的民企也獲得資金支持，比如萬科接連拿到多個(gè)銀行授信，明年也會(huì)積極參與上海市場(chǎng)土拍，民企也會(huì)有試探性回歸。總之，明年的土地市場(chǎng)依然看點(diǎn)多多。
關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 市場(chǎng)關(guān)注
