來源：大盧侃樓市
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從我國前三季度GDP走勢可以看出，今年經濟受到承壓。樓市是和經濟密切相關聯的行業，本月公布的前11個月房地產開發投資數據可以看出呈現一路下滑走勢。面對房地產行業持續低迷，地方政府積極應對，限購、限貸、限售上做出優化和調整，但情況似乎沒有太大改善。下半年在“保交付”的推進中，金融16條、金融“三支箭”為房地產市場帶來希望，資本市場率先反應，龍頭房企拿到銀行授信，政策利好開始兌現。
政策利好尺度加大，市場反應曇花一現
樓市和金融關聯度高，降準、降息被市場公認為利好。今年央行兩次降準、三次降息，目前LPR已近是有新規則以來利率水平最低時期。值得關注的是，面對海外加息，我國采取逆周期操作，尤其是5年以上的中長期貸款出現非對稱下調，持續釋放長期資金。利率下降可以降低購房總支出，提振樓市消費意愿。
今年以來各地政府積極出臺相應舉措，穩樓市的尺度也越來越大。人才政策已近屢見不鮮，二線城市開啟部分區域限購松綁，認房不認貸的城市也在增加，年底南京等多個二線城市對二套房首付比例開始下調。今年各地出臺松綁政策不下千條，千方百計要穩樓市。但是從實際效果來看并不及預期。多數情況呈現短期脈沖式增長，此后成交量再度回歸原來運行軌道。
之所以產生這種現象在于此前“去庫存”由上至下積極推進，而現在是“一城一策”。比如10年前去房貸利率全國范圍都可以打7折，但是目前樓市疲軟的城市可以在基準LPR上繼續打8折，所以不少城市的首套房利率已近低于“4”，而像上海這樣的一線城市繼續在高位運行。
此外，樓市政策“托而不舉”，房住不炒仍是調控重要原則。所以從調控政策來看，中央層面的政策導向多聚焦在“保市場主體”，換而言之，政策多發力在房企身上。四季度金融16條后可以看到不少優質房企拿到銀行授信、開啟發債融資之旅，甚至可以看到在暫停7年后，再度迎來房企定增。
相對以往，這輪政策利好中央層面多注重于“B端”，相對于直接作用于“C端”而言更穩妥、更溫和。
上海“維穩”，人才“優先”
盡管今年上海受到重壓，封控了2個月，各行業均受到不同程度影響。但相對于二線三線甚至更低級別的城市，上海在樓市政策方面比較平穩，幾乎沒有太多干預市場的舉措。基于城市特點，從長遠的發展角度來看，人才是重點要素之一。因此今年的人才以及落戶舉措不少。比如4月13日臨港優化人才購房政策，將人才認定有效期拉長，認定程序簡化等等。6月7日發布《關于助力復工復產實施人才特殊支持舉措的通知》。6月28日，上海學生就業創業服務網發布《關于做好2022年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業工作的通知》，在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業生，世界一流大學建設高校應屆碩士畢業生、世界一流學科建設高校建設學科應屆碩士畢業生，符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落戶。
從宏觀發展角度來看，五大新城發展是“明牌”，今年政府工作報告明確要提升新城產業發展能級。人是跟產業走的，隨著五大新城產業進一步提升后，對于人的吸附力更強。雖然沒有直接刺激買家，但在合理的引導下，今年五大新城的新房銷售相當活躍。
總體來看，上海地方層面幾乎沒有出臺直接針對消費端的穩樓市舉措，反過來也能說明，上海樓市消費韌性強，現在的調整比較溫和，是在管理層的容忍范圍內。
政策未來預判：重振信心很重要，一線保持“穩定”
要讓樓市再度企穩信心很重要，但還面臨諸多壓力。M1和M2之間出現負剪刀差，而且11月的數據顯示二者之差在加大。說明大家儲蓄意愿在增加，資金流不到企業端，換而言之，實體經濟中仍缺少資金。進一步推演，企業經營遇到壓力，員工收入受影響，誰還敢買房？歸更到底，樓市消費信心的回歸還依托于經濟運行的復蘇。
從政策面來看，年末再度提到“房地產是國民經濟支柱產業”，上次還是2003年。這對今后政策導向以及信心提振的作用相當重要。但在“房住不炒”、“因城施策”指引下，城市之間還是有差別。二線及以下城市調控政策或進一步寬松，尤其是明年上半年，銷售預計還會延續疲軟走勢，政策的寬容度會加大。二套房首付比例下調，二套房貸款利率下調，認房不認貸等都是工具箱內常用工具，推動消費意愿。
從上海本地來看，基于一線城市的特殊性，不會有大尺度的變動，適度微調是大概率事件。至少今年銷售情況還不錯，雖然存量市場縮量嚴重，但交易量遠沒有低到2017年和2018年時期，說明市場還有很強的承接力。因此，市場溫度在沒有降到那一時期，樓市政策還會保持穩定。其實讓市場自我調節比出政策干擾原本運行節奏來得更健康。
