站在一年的尾牙上，又到了回顧和展望的時刻。
回望2022上海樓市，從開年的高調起步，到4月遭遇長達兩個月的停擺，6月之后市場復燃，樓市情緒一度亢奮，而進入四季度以來，行情熱度又開始回落……面對波瀾起伏的這一年，相信每個人心中都有不同的感觸。
12月12日19:00，搜狐焦點上海“12·12心動GO房節”系列活動之一，主題為“焦點觀察局之2022年度樓市答卷”的論壇活動重磅開啟。
(資料圖片僅供參考)
致敬行業堅守者，初心之下終見光明。上海中原地產市場市場分析師盧文曦、上海東居營銷董事總經理周海云、搜狐焦點&博點科技上海公司總經理魏培，上海地產圈的三位大咖做客搜狐直播間，進行現場分享互動。
三位地產行業大咖，每一位都是深耕上海樓市十余年的資深行家。他們圍繞宏觀政策調控、上海市場熱點、購房置業建議、年度總結與展望等多個議題，展開小范圍互動討論，共同復盤樓市這一年以及展望2023樓市走向。
專業解讀，精彩紛呈。搜狐焦點對此次沙龍進行了直播報道，全面呈現連線嘉賓觀點金句，主播與嘉賓精彩對話之余，直播間網友也在積極互動，刷屏不斷。100分鐘的直播，全網累計2.8萬人次在線觀看，獲贊無數。
本場沙龍，三位地產大咖在一起討論了地產行業很多的熱議話題，或者是行業的一些問題和現象，可謂是進行了一場“頭腦風暴”，碰撞了不少精彩觀點。
他們的發言、觀點及分析所傳達出的理念、經驗與內容，具有很大的實踐和指導價值，干貨實錄都整理好了，供朋友們參考。
Q1：11月份以來，金融調控政策頻出，政策組合拳接連出擊，合力支持房地產的利好政策緊密落地。從“第一支箭”到“第三支箭”，力度空前，給行業帶來哪些影響？
盧文曦：房地產行業受到國家層面的關照，為市場提供了有利支持。金融16條和“三支箭”，切中了房地產重要的關口，對資本市場和開發商各有影響。
周海云：房地產市場格局分化將會更加明顯，監管給贏者確定一個勝出的機會，到這個階段，還能存活下業的優質企業可以下場收購優質資產。目前中國房地產企業大約9萬家，經過一輪洗牌，更健康更優質的房企才能存活下來。
魏培：利好的放出提振了市場信心，但是房地產整體恢復的周期是漫長的，誰能跑到第一賽道還是要看房企過去的積累。
Q2：針對最近頻出的利好政策，有人說銀行“撒錢”，樓市有戲，因為越來越多的涉房企業將獲得融資“灌溉”機會。但是縱觀樓市，目前并未感受到購房者的熱情來襲，買方市場還是觀望情緒很濃；對此各位老師是怎么看的？
盧文曦：現在正處于調整的通道中，大家對買房還是有需求的，但是還沒達到理想的時機。
周海云：一個平穩房地產市場是經濟穩定的必要條件，三箭落地需要實施時間，從上市房企啟動股權融資有個過程。預計明年3-4月份，樓市就會有反應。2023年一定會是更好的一年。
魏培：買方市場的觀望情緒根源在于對未來的不確定，所以購房者的腳步放緩。上海6月解封后曾走出一波“小陽春”的行情，不過四季度新盤入市過于集中，造成了客戶的分流。
Q3：眼下正值年末，又到了復盤這一年的成績的時候了。今年前11個月市場情況如何？
盧文曦：從數據來看，2022年前11個月上海樓市新房成交較為穩定，而二手房呈現陰跌格局，后勁不足。
周海云：前11個月新房整體持穩，二手房走弱，另外今年拍地較多，明年新房供應還會更大。
魏培：從大方面來看，今年的樓市和21年是持平的。上海上半年雖然經歷了疫情，但下半年提速把市場奪了回來，年末對于自住需求的購房者來說是比較好的窗口期。
Q4：12月9號，上海第四輪土拍只用半天時間就速戰速決。相比前三輪土拍，第四輪土拍數據有點“大跌眼鏡”，6幅地塊成交，其中有4幅都是底價出讓，但同時顧村和趙巷兩幅地塊合計吸引了十多家房企爭奪。如何解讀這個行情、趨勢？
盧文曦：今年的土地出讓數量和金額均超去年，底價率較高，意味著大家參與度高，但絕對不拼。具體來看，國企、央企占主力，城投托底，而且樓板價和房地產聯動價約有50%左右空間，保證房企合理利潤。
周海云：今年有4批次土拍，本就屬于增量地塊，地塊數量遠比前3批次少，也屬于正常。
魏培：頭部房企對華東市場向上海的傾斜力度明顯，市場和利潤決定了在上海做項目比較健康。
Q5：從上海實行新房積分入圍制以來，產生過不少高入圍分項目。但是我們最近也可以觀察到，不少“50分者”成為了被搶的客戶，上海新盤進入低積分就可以入圍的階段。為什么會出現這種現象，明年接下來新房的入圍分會不會更低，或者說會不會取消積分制？
盧文曦：高分選手消耗后，入圍分慢慢下降，還有一個現象是棄號率增加了，現在正回歸到以居住為主的理性市場。
周海云：積分本質上是供需關系的反應，幾年前杭州樓市出現過“萬人搖”，其實都是階段性的現象。
魏培：積分制和大數據行程卡都是時代的產物，會有取消的那一天，但個人認為明年不會取消積分制，相信上海這個城市老百姓還是會看好。另外入圍分的高低，還要看明年的入市節奏如何。
Q6：當前是不是我們買房的一個好時機？對于上海目前熱點的置業區域板塊，有哪些推薦的？
盧文曦：視具體需求和情況而定，買新房的話，如積分夠高，可考慮徐匯濱江、前灘等熱門板塊，有一些洼地板塊也值得關注，如普陀桃浦、寶山楊行等，二手房預計窗口期在明年上半年。
周海云：根據個人的預算和積分考慮，500萬以下剛需，能選郊區和五大新城；500萬-1000萬改善，大虹橋板塊；1000萬以上選擇市區。
魏培：對于自住需求的購房者來說，當下是買房的窗口期，早買早上車，用時間換空間。
Q7：請用一個或若干關鍵詞復盤一下2022年上海樓市？
盧文曦：喜新厭舊。今年新房和二手房的市場走勢明顯，和新房比較，二手房市場存在一定的價格水分，現在就是在擠水分的過程。
周海云：迎難而上。作為從業者，今年地產人都經過了成長的陣痛，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家。最近通用前CEO杰夫伊梅爾特出新書名《如坐針氈》，用這個詞形容當下也很貼切，因為風險、不確定性、挑戰、挫折、困境，這些是我們今天這個時代的常態。就像《愛情神話》里說的，沒有經歷過“迎難而上”的人生是不完整的。
魏培：獻給地產從業人員的關鍵詞：堅守。今年各大房企的裁員、降薪、管培生計劃關閉等，雖然曙光在前方，溫度還沒有完全暖起來；獻給當下購房者的關鍵詞：窗口期。“年底不買房一年又白忙”，這句話放在哪一年都不過時。
Q8：展望2023年，如何判斷樓市走向？有哪些機遇和挑戰？
盧文曦：明年可能是艱苦的一年，市場分化會更明顯，分化之后會迎來曙光，期待觸底之后的反彈。
周海云：致富需要加杠桿，最基礎的、最規范的、風險也最小的杠桿還是房貸。房產是抗通脹的資產，未來幾年，如果要保有一定的經濟增速，貨幣和財政政策就需要大幅度放開，未必不會有一定的通脹壓力，房產的市場溢價就會體現。
魏培：23年的上海樓市會比22年更良性，更熱鬧，更健康。同時，樓市還會繼續穩定回調。開發商交房品質、強制裝修包等問題仍需關注。
不僅有滿滿干貨，直播過程中還有四輪抽獎，一言不合就撒現金紅包，還有新年日歷、養生壺、空氣炸鍋等家居好物傾情放送，福利風暴輪番上陣，滿足粉絲們的期待，也點燃了直播間的氛圍。
作為中國領先的房地產在線服務平臺，搜狐焦點一直致力于幫用戶選好房，讓買房更簡單。通過“焦點觀察局之2022年度樓市答卷”論壇順利落地，回顧了今年上海樓市曲折的表現，并研判未來房地產發展趨勢，挖掘分享行業發展機遇。對于想在上海置業的購房者們來說，相信也是收獲滿滿。
不管行業如何變幻，總有一群人在堅守并為之奮斗。那么，對于房企而言，誰的品牌更具價值？誰掌握著穿越周期的底牌？
為了發現品牌價值標桿，傳遞行業榜樣力量，搜狐焦點上海發起 “2022地產行業價值100”超級品牌季活動。
“價值100”超級品牌季將從運營力、影響力、交付力、產品力等四大維度，縱向梳理房企一年的變化和表現，并從城市煥新典范、城市商業地標、匠心品質標桿、價值宜居典范、價值期待樓盤等五大類型，挖掘城市標桿項目，為品牌賦能下的行業轉型與發展提供范本。活動將于近期啟動，敬請持續關注。
