盡管房地產行業政策端持續向好，融資端也“三箭齊發”，為資本市場恢復了不少信心，但這一情緒暫未傳遞至市場端。
克而瑞統計數據顯示，2022年11月，重點30城成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低，同比跌幅擴至30%。
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一方面，受限于國內疫情多點散發，不少城市樓市陷入“半停擺”狀態，重點30城供應面積同比跌幅近4成。
另一方面，市場信心缺失，受限于實體經濟持續承壓，居民就業及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。
事實上，11月以來，多部門頻繁釋放房地產利好政策，強化對企業端、需求端以及保交樓的資金支持力度，支持企業融資的“三支箭”均加快落地，房企資金壓力有望得到緩解，有助于穩定市場主體預期。
與此同時，核心一二線城市繼續優化樓市調控政策，杭州優化“認房又認貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，以修復當地市場情緒。
在中指研究院看來，短期內伴隨著房企資金面的持續改善，“保交樓”資金加快跟進，購房者預期有望繼續修復。核心城市政策仍有調整空間，供需兩端政策進一步優化，提振市場信心。但當前多地疫情反復仍是制約政策顯效的關鍵因素，房地產市場企穩或需要更長時間。
從企業層面來看，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5589.8億元，環比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。
值得一提的是，11月近4成企業單月業績環比增長，其中21家企業的環比增幅在0%至30%之間，19家企業環比增幅超過30%。
TOP30房企表現優于行業整體，僅1家企業的單月業績環比降幅高于50%，其余企業的環比降幅均在30%以內。
其中，綠地、華發、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的單月銷售額環比增幅均高于40%。
這意味著，規模房企分化仍在繼續加劇，央國企及部分優質民企相對堅挺、表現出較強的抗周期韌性。
1-11月累計，百強房企銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。
距離最終“交卷”僅剩最后1月，即便年初大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調降全年目標，但從目前表現來看，企業整體的目標完成情況明顯不及預期。
在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。12月房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。
克而瑞分析認為，近期雖然市場政策端和企業融資端釋放利好，但企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍相對低迷。預計百強房企全年業績的同比降幅將保持在40%以上。
在此背景下，隨著房企供給側改革漸進尾聲，整體融資環境有望得到實質性改善，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清。
但值得注意的是，多數民營房企所面臨的償債壓力仍然較大，企業運營改善的核心還是在于銷售端。
克而瑞預計，隨著房企融資功能逐漸恢復，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。
來源：觀察者網
