8月3日，鄭州發布穩樓市15條，強調落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

與此同時，近日還有券商地產首席分析師指出，在非常快的時間內，從上往下全國將整體推行“認房不認貸”政策，其稱“這將是非常巨大的變化。”

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回顧2010年以來的兩輪調控周期，作為房地產金融政策工具箱中最重要的手段之一，當樓市過熱時，“認房又認貸”出臺，可以驟然壓降市場溫度，當市場低迷時，優化首套房認定標準則可以激活市場。

今年二季度，樓市重回低谷，居民預期悲觀，穩樓市、穩經濟的需求迫切，因此業內對于在一線和熱點二線城市取消“認房又認貸”的呼聲甚高。不過也有觀點指出，“認房不認貸”在一線城市預計不會全面松綁，很可能會率先在偏遠區域試點。

“認房又認貸”太嚴苛 限制“賣一買一”

所謂“認房不認貸”，是指銀行在確定購房者貸款比例時，只按照其家庭名下是否有房來認定，而不管購房家庭是否有過住房貸款的記錄。而在“認房又認貸”的情況下，如有全國內的貸款記錄，即便已經還清且名下無房，再次貸款購房時也被認定為二套。

根據克而瑞統計，目前，限購較嚴格且執行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都等10多個核心城市。而杭州、南京、蘇州、鄭州、無錫、天津、佛山、珠海等20多個城市已經對“認房又認貸”政策進行過優化調整。

隨著房地產市場邁入存量階段，“認房又認貸”限制了不少有著改善型需求的購房者，尤其是在一線和熱點二線城市，即便“賣一買一”，也需要面臨二套房的首付，以致于購房者或違規申請經營貸，或放棄置業計劃。

而推行“認房不認貸”則能夠大幅降低改善門檻，減少首付減輕還款壓力。以北京為例，當前二套商業貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。而在“認房不認貸”的情況下，換房家庭首付比例可以調整為35%，房貸利率可以降至4.75%。

事實上，對于在一線和熱點二線城市取消“認房又認貸”，地產業內一直呼聲甚高，覺得該政策在現時過于嚴苛。在機構傳出“認房不認貸”在全國推行的消息之前，7月末在住建部與企業的座談會上也早已釋放出相似信號。

會上，住房和城鄉建設部部長倪虹發表講話，其中就明確提出，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

需要一提的是，雖然券商“吹風”“認房不認貸”或將全國推行，但業內也有觀點認為，“認房不認貸”在一線城市預計不會全面松綁，很可能會率先在偏遠區域試點。

易居集團CEO丁祖昱撰文稱，對核心一二線城市出臺強刺激政策還持相對保守態度，尤其是北京和上海全面實施“認房不認貸”的可能性并不大，僅非核心區域有適度放開的可能。

樓市下行超預期 鄭州打響第一槍

作為房地產金融政策工具箱中最重要的手段之一，“認房”與“認貸”通過不同的組合拳對房地產市場起著降溫或激活的作用。而推行“認房不認貸”的信號背后，實質上反映著當下樓市下行超出預期的焦慮，以及穩地產、穩經濟、穩內需的迫切。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前房地產出現了新形勢，一是風險開始向穩健企業，甚至是國企、城投蔓延，二是保交樓的難度在加大，三是資產價格下跌加速，而且以往最穩的一線城市，房價也開始領跌，四是市場需求急劇下墜，二季度商品房銷售下行比較明顯，因此迫切需要需求端政策進行托底。

尤其是在需求端，供求關系發生重大變化，今年上半年行情高開低走，在4月商品房銷售面積和銷售金額環比幾乎腰斬的情況下，5月和6月連續2個月加劇下行。數據顯示，70城中3月份僅13個城市二手房價格環比下跌，6月份則是高達63個；二季度商品房銷售下行比較明顯，在去年下跌28%的基礎上，今年又下行了22%。

鄭州是這輪樓市調控中最“慘烈”也最具代表性的熱點城市之一：房價下跌時間最長，下跌幅度最大，截止目前已經連續下跌2年左右，此外二手住房掛牌量已經達到15萬套左右，創歷史新高，居民對市場的預期非常悲觀，穩樓市的迫切性也最強。

2022年以來，鄭州高頻率、大力度地紓困樓市。今年3月，鄭州市政府發布通知，明確提出，對擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請貸款購房執行首套房貸款政策。這意味著，鄭州打響優化政策第一槍，成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

8月3日，鄭州市房管局、鄭州市財政局等八部門聯合發布穩樓市15條，其中再次強調落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

不過值得注意的是，政策如需推行，還需相關監管部門配合。李宇嘉表示，“認房不認貸”要看當地人民銀行的落地效果，畢竟在房價明顯下跌的背景下，銀行也擔心大規模壞賬，降低首付比例的風險是存在的。

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