戴德梁行7月4日公布了上海甲級寫字樓、商業(yè)、倉庫的租售情況，由此可以看出上海各行業(yè)的相對景氣度。尤其是甲級寫字樓市場上，金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易四大行業(yè)。，成交占比達78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山。專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所設(shè)計咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定，另外靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。電子信息科技行業(yè)主要集中在新興區(qū)，游戲視頻娛樂以及電子商務(wù)相關(guān)的行業(yè)有一定交易。零售商貿(mào)業(yè)則集中在傳統(tǒng)核心區(qū)內(nèi)，以生活相關(guān)的消費品為主力。
(資料圖)
根據(jù)上述媒體發(fā)布會，上海甲級寫字樓二季度成交有所放緩，市場以續(xù)租及搬遷為主，上海甲級寫字樓凈吸納量入得3.09萬平方米，環(huán)同比分別下滑77.5%，59.9%。在持續(xù)供應(yīng)的影響下，甲級寫字樓整體空置積率攀升至18.59%，環(huán)比上揚1.28%；平均租金承壓下調(diào)，二季度甲級寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環(huán)比下滑0.8%。
與此相對應(yīng)的是市高標(biāo)倉庫市場制造業(yè)需求仍然表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微漲3.3%至10.6%。江蘇省高標(biāo)倉庫平均租金環(huán)比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.4個百分點至13.2%。反映出高端制造的行業(yè)景氣度。
消費市場：消費需求開始向收藏需求升級
在零售市場，有兩個重要商業(yè)項目入市。一是于4月29日開業(yè)的蟠龍?zhí)斓兀ㄎ淮蛟臁癠rban Retreat城市微度假目的地”，圍繞“Culture文化喚醒”、“Nature自然融合”核心理念，蟠龍?zhí)斓匾氡姸鄬櫸镉押谩⒃O(shè)計家居、美學(xué)零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超過60家區(qū)域首店，其中包括余德耀美術(shù)館、Blue Bottle藍瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹橋首店、區(qū)域首店。
二是由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同打造的大型綜合開發(fā)項目鑫耀中城之商業(yè)體項目——鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”林蔭街區(qū)。后者位于上海漕河涇區(qū)域，建筑面積約10.5萬平方米，有機涵蓋了由蒼梧路步行商業(yè)街區(qū)、由4,500平方米劇場和1,000多平方米藝術(shù)中心組成的文化劇場地標(biāo)、空中特色商業(yè)連廊，是生活零售與運動主題商業(yè)融合的一站式年輕生活方式體驗空間。
從政策角度看，2023國際消費季暨第四屆上海“五五購物節(jié)”正式啟動后，已有1,000余項促消費活動先后舉辦，有效帶動了人氣回升和市場提振。此次活動打響12個標(biāo)桿活動IP、推出16個區(qū)“一區(qū)一主題”活動以及若干場特色主題活動，挖掘一批特色街區(qū)、文化地標(biāo)、公園、露臺、美麗鄉(xiāng)村，并啟動“上海市商業(yè)創(chuàng)新獎”評選表彰活動，征集一批具有引領(lǐng)性的創(chuàng)新項目。
根據(jù)消費市場大數(shù)據(jù)實驗室（上海）監(jiān)測，4月29日至5月28日期間，第四屆上海“五五購物節(jié)”啟動首月，上海市線下消費日均近80億元，與2021年活動同期基本持平，較2022年活動同期增長33.6%。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，2023年《若干措施》重點圍繞“全年消費節(jié)慶”、“四大經(jīng)濟”、“四大消費”、“提升商業(yè)空間品質(zhì)”和“優(yōu)化消費市場環(huán)境”等五個方面，大力提振市場預(yù)期和信心；穩(wěn)增長，促消費。
他以南京西路東段的商圈升級舉例，太古地產(chǎn)延續(xù)了對高端零售商業(yè)項目的堅持。引入了安塏第俱樂部、寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、江詩丹頓等一系列重奢品牌。張園的開業(yè)明確了南京西路東段的定調(diào)，與西段相呼應(yīng)，帶動整個片區(qū)的商業(yè)升級，注重“首店”“首秀”“首發(fā)”效應(yīng)，與豐盛里形成完整的商業(yè)界面，為張園賦予全新的商業(yè)功能和業(yè)態(tài)，打造中心城區(qū)具有影響力和美譽度的商圈商街。
未來南京西路南北區(qū)域也將分別設(shè)置文化演藝中心、潮流中心及美術(shù)館等文化場館，整個地塊內(nèi)還將設(shè)置多處公共活動空間，將成為輻射周邊市民的文化活動基地。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文則敏銳地抓住了新的消費趨勢。他認為，中高端從消費到收藏，國內(nèi)消費客群對消費開始有保值的需求；隨著元宇宙的概念傳播、數(shù)字藝術(shù)品確權(quán)技術(shù)的提升以及國外的幾宗數(shù)字藝術(shù)品拍賣出現(xiàn)天價，數(shù)字藏品、數(shù)字藝術(shù)收藏，引起了更多人的關(guān)注。展望未來，數(shù)字藏品通過加密運算技術(shù)，將圖片、音頻、模型等數(shù)字資產(chǎn)或?qū)嶓w寫入智能合約，可供收藏、交易、流通。
高端制造自用需求大幅飆升
高端制造業(yè)的景氣度也在提升。
二季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求整體表現(xiàn)平穩(wěn)。上海市高標(biāo)倉庫市場制造業(yè)需求仍然表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微漲3.3%至10.6%。江蘇省高標(biāo)倉庫平均租金環(huán)比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.4個百分點至13.2%；安徽省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率環(huán)比上升5.8個百分點至13.4%；浙江省高標(biāo)倉庫市場整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率環(huán)比上升0.8個百分點至18.4%。
華東區(qū)高標(biāo)倉存量較去年整體去化放緩，租戶仍以制造業(yè)、電商及快遞快運為主。傳統(tǒng)電商節(jié)對租賃需求的帶動不明顯，整體市場倉庫問詢表現(xiàn)未出現(xiàn)明顯增加。因此，園區(qū)招商更歡迎稅收、效益或產(chǎn)值高的租戶。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵說，預(yù)制菜行業(yè)也是近期的新熱點。為提升食品新鮮度及供應(yīng)鏈效率，冷鏈園區(qū)內(nèi)增加中央廚房，實現(xiàn)庫內(nèi)生熟加工分區(qū)。園內(nèi)實現(xiàn)食材從存儲、加工、包裝、運輸一體化作業(yè)流程。近五年，冷庫市場從傳統(tǒng)冷庫向高標(biāo)準(zhǔn)冷庫迭代，高標(biāo)準(zhǔn)冷庫建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已形成。預(yù)計后五年冷庫發(fā)展將迎來拐點，冷鏈園區(qū)從單一存儲功能向集生產(chǎn)、存儲、展銷等功能于一體的多功能多溫區(qū)綜合型園區(qū)發(fā)展，預(yù)計綜合型冷鏈園區(qū)將成為新的市場趨勢。
高端制造業(yè)的景氣，不僅僅表現(xiàn)在倉庫的租賃需求方面，也體現(xiàn)為大宗購買研發(fā)寫字樓自用。
二季度，上海大宗交易市場回暖明顯，共成交27宗、共計241.6億元的大宗交易，相較一季度翻倍有余，同比亦上漲73%
其中，自用型買家以41%的占比占據(jù)市場主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個百分點，其中尤以能源、國企、消費類買家為甚，三者撐起了自用型買家半數(shù)份額的成交。
內(nèi)外資占比從半年時間總結(jié)看，內(nèi)資占比處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買家中的相對優(yōu)勢地位。
辦公/研發(fā)辦公以超60%的占大宗購買的首位，其次是公寓類物業(yè)受到投資者追捧，以超20%的占比居市場第二。
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