僅隔36天，北京第三批集中供地就來了。
11月19日晚間，北京規自委集中上線了三批次全部12宗宅地。起拍總額約335.5億，合理地價上限約362億。
嚴肅君的N個500人置業群中，有人評價北京三次土拍為：“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。
01今年KPI已達標
只從數字來看，北京三次供地規模上是在急劇縮水---
一批次30宗，成交30宗，總成交金額約1109億;
二批次43宗地，成交17宗，總成交金額約513億;
三批次12宗地，總起拍金額約335.5億。
觀感確實如此。全國22城土拍基本都經歷了雙方極為熱情，到開發商單方面理性，再到三批次雙方都冷靜下來的過程。
但北京的點在于，不是被動理性，而是KPI已經超額完成，主觀上不需要多供地了。
北京2021年度計劃供應300公頃，今年三批次12宗順利成交的話，年度成交總量將達到約350公頃，還超出17%。
關鍵是，土地創收效果已拉滿。
2020年北京全年土拍入賬1681億，而今年前兩次土拍成交金額已達1622億，基本追平。
02朝陽繼續瘋狂輸出
這么一看，朝陽顯然比較缺錢。
繼前兩輪吸金398.93億后，本輪供應的12宗地中，位于城六區的僅7宗，6宗都在朝陽，起拍總金額為235億。
但這距離傳聞中朝陽土地出讓的1000個小目標，依然很遠。
其實不難發現，今年朝陽土地供應大多都圍繞在已建成或待建設的產業園區，比如望京/東壩/金盞。
畢竟得先有錢，才有錢花。
像三批次朝陽最重頭的東壩3宗地，本身就是TOD規劃，12號線與3號線正處于建設關鍵期，再加上各類市政配套建設，都需要大量的資金支持。
好在朝陽壓箱底的好貨還有不少，比如半個月前熱議，但此次并未上架的太陽宮地塊。
另外，門頭溝2宗，豐臺、房山、密云、延慶各1宗。而海淀、石景山、通州、大興、昌平前兩批次的熱門區域此次無供應;順義更是三次集中土拍全部缺席。
03人為降低難度
從三批次供地細則來看，針對土地集中供應帶來的扎堆入市銷售難題，也出現了更多“人性化”調整。
一是現房銷售從試點到推廣，人為錯開入市時間。
12宗宅地，5宗達到土地合理價格上限后，將進入現房銷售面積競爭，另有朝陽勁松地塊直接規定全部為現房銷售。
從房企端而言，現房銷售意味著拿地2-3年后才能入市，3個月高周轉模式不再;對購房者來說，看得見、摸得著的現房，安全感upup，貨不對板的交付風險也同步降低。
二是分拆地塊，降低拿地門檻。
朝陽管莊兩地塊為二批次延期再上市，之前總起拍價57億，分拆后起拍價分別為20.8億、27.5億，自降了8.7億，誠意很足。
而且02地塊設置了競現房銷售面積環節，03地塊不需競現房，但要執行“套內7090”，不僅避免了入市時間正面廝殺，連產品面積段都提前做出了區分。
同樣分拆和人為區分的，還有東壩3宗地。
一個組團內，A003-2地塊和A002-3地塊指導價均為8.6萬/㎡，而需要配建公租房的A003-1地塊只要8.1萬/㎡，粗算樓面價也要更低。
三是銷售指導價局部“托底”。
東壩三宗地，與之前同片區新房價格來看，又又又又漲價了。
拉長時間線看，2020年5月出讓的華樾國際限均價約6.9萬/平，二期領尚限均價7.1萬/㎡，德賢御府指導價8萬/㎡，此次東壩三地塊則分別為8.1萬/平，8.6萬/平。
一年半的時間，單價最高上浮1.7萬/平，這速度比海淀也不差了。
但以前我們買期房，現在開發商也要買期地了。
“期地”(地鐵車輛段蓋上開發根據地鐵建設時序分期交地)出讓模式，讓東壩的地塊交付，分為1年內交付落地區、2年內交付上蓋區。
也就是說，最快也要2年以后，才能看到這三個項目的全部信息。
此外，地鐵上蓋+期地，這對開發商的技術和資金是一種雙重考驗。從目前北京市場來看，一級開發京投做TOD項目經驗更多，明顯更有優勢。
04明星地塊的AB面
朝陽勁松地塊，是本次集中供地的明星地塊。東三-四環之間+大望路+臨鐵，區位優勢明顯，但地塊不大。
根據出讓公告，朝陽勁松地塊地上建筑規模為40108平方米，容積率3.2，限高80米，綠地率30%。地塊性質為F2混合地塊，居住用地面積僅有1.2萬平。按照建面100㎡計算，也就100多套房源，體量很小。
可以肯定的是，一定會建成城市大平層產品。
位置最好，競買條件也最復雜，全部現房銷售+10%政府持有+搖號+高標。
該宗地的銷售指導價為10.66萬/㎡，如果達到10%政府產權，實際售價約為9.6萬/㎡。參考周邊二手房珠江帝景、廣渠金茂府掛牌均價約10萬/㎡，算是個小倒掛。
值得注意的是，該宗地的一級開發是合生。去年合生就以180億元拿下兄弟公司一級開發的分鐘寺地塊。
該地塊，是否還能實現一二級聯動，被合生收入囊中，也將成為三批次土拍最大的看點之一。
