文|陳聰  張全國  陳兆儒  劉東航

(資料圖)

2026年下半年有望迎來房地產市場的長周期底部。今年以來一線城市二手房掛牌量下降，完整改善鏈條的多梯級復蘇，顯著超越存款利率的租金回報率和企穩的租金表現，品質遠勝二手的新房供給，多方面因素提供了房價回升的基礎。我們認為，從上海開始，越來越多的城市將實現房價止跌回升。更重要的是，房企的經營困境料將緩解。融資不再和規模掛鉤，地產開發企業總部對區域的掌控力回顯著提升，聯合開發明顯變少，企業卷品質可以獲得合理的產品溢價。當然，經營性不動產相關營收的提升，也對企業意義重大。

▍房價底部初現，房地產有望走出下行周期。

由于房價持續調整，中國城市租金回報率顯著改善，目前已經明顯超過存款利率，并接近商貸利率水平。租金整體保持穩定。2026年3月以來，超過10個以上城市房價環比持續上行。二手房交易不斷放量，76城頭部中介二手成交量1-5月累計同比增長20%。不同于2025年，本輪復蘇持續時間久，核心城市二手房掛牌量明顯下降（京滬較2025年高點下降約兩成），自小戶型熱銷逐漸向改善型需求擴散。我們認為，從上海開始，核心城市的房價止跌有望逐步擴散更大區域。

▍預計新房持續跑贏二手，開發商提供差異化產品。

新房供給顯著收緊，2026年前4月新開工僅為歷史高點的不到三成。由于政策鼓勵好房子建設，承認產品品質溢價，新房和存量房的品質差異不斷擴大。安全、舒適、綠色、智慧的好房子倍受消費者青睞，存量房哪怕供給持續放量，也不形成對新房的完全替代。開發企業有望通過持續“卷產品”，走上高質量發展的道路。

▍五大問題冰消雪融，住宅開發有望趨于穩定。

2021年是行業拿地質量最低的年份。除了房價下降，融資和規模掛鉤的歷史頑疾，區域“獨走”的管理隱患，合作拿地過程的互相不服氣，限價環境下極致卷周轉等，都是房企拓盤質素偏低的關鍵原因。2026年以來房企經營質量有了根本性提高——融資不再和規模掛鉤；總部對于區域掌控力顯著提高；聯合開發明顯變少；卷品質已經能獲得必要的溢價回報。

▍經營性不動產提質增量，房地產企業報表穩健程度提升。

過去五年，優質經營性資產占企業總資產比例不斷提升，可持續的經營性現金流入占房企經營回款比例不斷提升。這雖然是企業被動去庫存的結果，卻也伴隨著許多企業積極提升運營水平，組建商場、文體、酒店等專業運營團隊。長期而言，我們認為，中國內地的房企，也有望和經歷周期反復的港資地產龍頭一樣，走向更低杠桿、更多持有資產的發展道路。

▍風險因素：

判斷房價整體止跌，但局部和短期市場仍預計有波動。2026年6月起，由于季節因素，部分城市二手房房價轉跌的風險。部分投資性不動產整體供過于求，租金仍有可能繼續下降的風險。住宅開發的整體風險雖然有所下降，但卷產品過程中，部分企業銷售速度不佳的風險。

▍投資策略：

我們認為，房價是決定房企前景的最關鍵因素。房價在2026年止跌，房地產行業在2026年結束下行周期，這是我們當下關于行業最重要的判斷。我們認為，企業之間的差異可能擴大，這主要是企業經營性資產運營能力的差異和不良資產占比的差異。我們建議投資者積極配置藍籌地產企業。

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