太卷了！
上周，江岸區處于封控狀態，二七濱江板塊各大豪宅項目，上演了一場物業內卷大賽。
據悉，五天封控期間，業主被物業“投喂”各種食品刷爆朋友圈。
(資料圖)
武漢天地給業主配送工匠面包、良品鋪子大禮包；華發外灘首府給業主送武昌魚；萬科御璽濱江和綠城黃浦灣送草魚，后者甚至把部分泳池變成了養魚池......
物業的內卷，能使業主享受到更貼心的服務，是件不折不扣的大好事。
但是，從整體武漢樓市來看，開發商們之間的內卷方向更多集中在價格、政策，詳細內容上篇文章已有分析→《武漢樓市到底有多卷？絕不只是卷價格那么簡單......》。
雖然內卷方向五花八門，但對銷售效果最好的，仍然是卷價格。當下武漢樓市，甚至出現一路之隔，價格相差萬元的現象。
眾所周知，相同板塊樓盤，擁有的城市界面、交通配套等外部條件基本相差無幾，即使產品定位有所不同，價格差距能達到萬元，還是令人感嘆，內卷竟已如此嚴重？
01
在豪宅林立的二七濱江板塊，出現了一路之隔價差極大的現象。
武漢城建光彩國際，是目前板塊內價格最低的新房項目，毛坯備案均價為3.9萬/平左右，折后實際均價僅3.7萬/平，最小戶型面積只有126㎡，最低總價不到500萬，可以說是二七濱江板塊價格下限的存在。
與之一路之隔的中信泰富濱江金融城，備案均價為4.7萬/平（帶5000元/平精裝修）。兩個項目距離不過400米左右，但價差已經近萬元/平。
不過，仔細分析就能理解相鄰的兩個項目，價差為何如此之大。
首先，武漢城建光彩國際3.9萬/平的備案價為毛坯價格，中信泰富濱江金融城4.7萬/平的備案價包含了5000元/平的精裝修費用；
其次，二者項目規劃定位完全不同。前者體量小，規劃三棟樓僅有一棟住宅，公區有限很難在社區環境上有所作為；后者則是體量超過百萬方的大社區，且社區內規劃了商業、寫字樓、教育配套等多種業態，加上中信央企品質背書，溢價自然會高一些。
02
再來看二七濱江對岸的武昌濱江。
有“當紅炸子雞”之稱的福星惠譽月亮灣壹號，憑借超值性價比，成為上半年武漢樓市熱度很高的樓盤之一。
一路價格飛漲的武昌濱江，盡管整體均價無法與二七濱江相提并論，但高價格樓盤也是大有“人”在。
比如武漢長江中心，均價在4.6-4.8萬/平左右，部分房源更是突破5萬/平。
作為武漢長江中心的鄰居，福星惠譽月亮灣壹號二期加推毛坯備案均價3.38萬/平，折后可以做到3.28萬/平，價差已經超過萬元/平。
如此對比，考慮入住武昌濱江的購房者，福星惠譽月亮灣壹號的價格可謂極具性價比。
將價格內卷到極致，堪稱福星惠譽月亮灣壹號熱銷的殺手锏。
03
大光谷同樣存在同區位高價差的樓盤。
從今年入市的幾個地王項目來看，房價已經沖破3萬大關——拿地價格決定了入市價格。
作為光谷地王項目，城投南山長投·領峯備案價格達到31000元/平（含4000元/平裝修），刷新了光谷樓市的房價“天花板”。
盡管城投南山長投·領峯曾經推出過24500元/平的特價房，但這一價格房源十分有限，并不能代表整體價格。
與城投南山長投·領峯一路之隔的愷德光谷熙園，帶裝修售價只要2.2萬/平左右，斜對面相隔800余米的新城璞樾門第，毛坯疊拼價格也只要2.5萬/平。
寫在最后
一般情況下，一路之隔的兩個樓盤，外部城市環境相差無幾，價差主要體現在項目的內部條件上。
購房者可以通過以下幾點進行分析判斷：
首先，樓盤的拿地時間不同，決定了樓面價不同，也就直接導致了定價上的差異。比如，福星惠譽月亮灣壹號拿地時間很早，土地成本極低，開發商可操控的價格范圍就會大很多；而城投南山長投·領峯這類在市場高點拿地的項目，高樓面價注定樓盤定價要高于周邊項目。
其次，還要綜合分析樓盤的開發商品質、社區規模大小、產品品質高低，以及精裝修標準等等，這些因素都是操控房價水平的重要因素。
因此，并非所有樓盤都有在價格上內卷的資本。
